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복지/주거

"월세를 정부에서 규제해 줄 순 없나요?"


5월 17일 비혼여성 세입자를 위한 주거강의가 있었습니다.

<주거문제, 전전긍긍만 하지 말고 판을 읽어버리자!> 

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강의에 이어 세입자, 특히 비혼여성 세입자로 살아가기 위해 필요한 주택정책에 대한 질문이 뜨거웠습니다. 

민우회 홈페이지 강의후기에 다 담지 못한 그날의 Q&A를 전합니다. 


 

"저는 1인가구이고장기적으로도 결혼 계획은 없는데

주거에 대해서 어떻게 계획을 세워야 할까요?"


장기적으로 주택을 구입하는 계획을 세워 보실 수도 있을 꺼라 생각합니다하지만 더 중요한 건 앞으로는 자기 집이 아니라도 편안하고 쾌적하게 살 수 있는 세상을 만드는 것이 우리의 책임이라는 것입니다.


사실 자가 소유에 대한 욕망이라는 게지금 우리가 세울 수 있는 계획 중에 먼저 공공임대는 기초수급자보다는 좀 잘 살고애도 없고그러니까 들어갈 자격이 안 되고그리고 민간임대는 너무 비싸고 불편하고, 그러니까 다른 대안이 없어서 자가로 몰리는 거잖습니까.


그런데 예를 들어 독일처럼 민간임대도 아주 편안하고 임대료도 큰 변화가 없고 주택 수준도 높다면 굳이 우리가 자가 소유를 향해서 몰려갈 이유가 없지 않겠나 싶습니다그리고 또 전세는 전세 자체의 구조 때문에 오를 수 밖에 없지만월세 임대료가 폭등할 가능성은 거의 없습니다집값이 폭등할 가능성도 거의 없고요큰 변수가 없기 때문에 자신의 상황에 맞게 월세 부담 비율이나 자가 구입에 대해서 안정적으로 계획을 세우는 것이 가능하다고 생각합니다



"예전엔 월세가 낯설었는데

지금은 오히려 월세가 일반적이고 전세가 거의 없습니다.

왜 그런 건가요? 또 앞으로 전세는 사라질까요?"


이 대답에 대해서는 대부분의 학자들이 합의를 했습니다뭐냐면 앞으로는 고가주택 전세시장과 서민주택 월세시장으로 이원화 된다는 것입니다.


전세는 한국에만 있는 제돕니다전세는 너무 빠른 경제성장에 가계가 적응하는 방식이었습니다고도 성장기에 정부의 우선 순위는 산업이었지 주택공급은 아니었지요따라서 주택구입자금을 은행에서 빌리기도 쉽지 않았습니다대부분 이걸 비공식적 영역즉 가족들에게 빌리거나 부모님에게 결혼 자금같은 명목으로 사전상속처럼 받는 이런 식의 이자를 안 내도 되는 다른 사람의 돈을 일부 활용해서 집을 구입했습니다이게 더 확장 되서 전세금을 받아 그 돈을 일부 활용해 집을 사는 전세제도가 된 것이죠.


전세제도는 특히 집값이 오르는 시기에 잘 작동했습니다집값이 오를 때는 전세를 살다가 집을 사려는 사람에겐 전세금이 이미 집값의 반을 확보하고 있는 상황을 만들어 주고또 집이 있지만 더 사려는 사람 입장에서는 전세를 안고 사면 반만 줘도 한 채를 더 늘릴 수 있거든요하지만 집값이 안정되거나 떨어지면 더 이상 작동하지 않습니다. 전세를 놓는다는 건 집주인 입장에서는 손해입니다그리고 지금은 그런 국면입니다그래서 원룸이나 다세대 다가구는 급격히 월세로 전환하고 있는 것이죠.


  

"혹시 임대료 자체를 규제하는 나라도 있나요?"


임대료 인상 제한을 하는 곳은 꽤 여러 나라가 있습니다그중에 독일은 3년간 20%까지만 올리도록 되어 있습니다그런데 독일이나 유럽 국가들의 임대료 규제는 사실 2차 대전 중에 시작됐습니다남편이 참전을 했는데 집주인이 참전 군인이 있는 걸 무시하고 임대료를 올린다 이런 게 있을 수 없잖아요. 따라서 서구의 임대차규제제도의 역사는 그 통제로부터 자율로 가는 역사라고 볼 수 있습니다.


전후에 나라마다 주택의 반이 다 부서졌습니다가격 폭등을 막기 위해 통제를 계속합니다하지만 계속 통제를 하면 집을 지을 의지가 없어 지겠지요그래서 이원화를 합니다민간임대가 제일 많은 나라가 독일인데 독일은 이원화해서 48년 이전 건물은 임대료 인상을 통제하고 나머지는 풀어줍니다 그러다 다 풀어 준 게 1958년 무렵 주택이 어느 정도 복구가 되었다 해서 단계적으로 풀어줍니다 그리고 지금 3년간 20%까지 와 있는 거죠.


 

"월세 세입자로 계속 살아갈 껄 생각하면 부담스럽습니다.

월세를 정부에서 규제 해주면 좋겠다는 생각도 해 보는데 가능할까요?"

  

우리나라는 자가와 임대인의 경계가 애매했습니다내가 언제든 집주인이 될 수 있고 집주인이 언제든 세입자가 될 수 있고 그래서 이 두 개를 구분 짓지 않았습니다그러니까 임대사업자를 업종으로 두고 국가에서 관리하지 않고 이걸 그냥 민간에 맡겨 놓은 거예요그 결과 한국 민간임대의 제일 큰 한계가 투명화와 제도화가 안 되어 있는 것입니다.

 

예를 들어 전세를 5%이상을 올리면 팔목을 자른다는 법을 만들었다고 칩시다. 집주인이 기한이 됐는데 와서 미안하다 내가 들어와야겠다좀 나가달라’ 그럼 나갈 수밖에 없죠그리고 새로운 사람을 받으면서 왕창 올려버립니다이걸 방지하려면 이 주택은 임대용으로만 쓰는 주택이라는 규제가 있어야 합니다선진국들도 임대차 규제가 먼저가 아니라 임대용 주택이 먼저였습니다.


민주당에서 전월세상한제를 이야기합니다하지만 임대차 등록이라는 전단계가 생략되면 실효성이 없습니다. 논란만 되고 집주인들이 법 시행되면 못 올리니까 미리 올리겠다고 하는데 빌미만 제공하는 부작용을 낳습니다임대차등록제에 초점을 맞춰야 합니다.


등록하면 집주인은 임대 소득세를 내야 되요하지만 대신 정부지원도 받을 수 있습니다등록해서 임대료를 물가상승률 이하로 올리는 걸 10년을 하면 임대소득세 감면해준다는 식입니다이게 바로 준 공공임대주택입니다임대료 규제는 그자체로는 목표가 아닙니다우리의 목표는 어떻게든 임대차 시장이 안정화되고 쾌적하고 수준 높게 만드는 것 아니겠습니까.

   


"소득 대비 월세 부담을 줄여야 계속 살아나갈 수 있을 것 같은데,

이런 부분에 대한 제도가 있나요?"


사실 월세는 집주인 입장에서는 집 가격 대비 수익률이 4%정도입니다국제적인 기준을 봐도 한국은 임대료가 낮은 나라에 속합니다그러니 집주인인 집주인대로 불만이고요임대료를 내는 사람은 내는 사람대로 소득 대비 주거비를 생각합니다여기서 주택정책의 목표가 나옵니다집값이 비싸다 싸다가 중요한 게 아니라 소득 대비 주거비 부담을 낮추는 정책을 펴야 합니다.


OECD는 소득의 25%이상을 주거비로 안 써야 한다는 가이드라인을 갖고 있습니다. 주거비가 그 이상이면 다른 지출을 줄이게 된다는 겁니다그래서 선진국들이 임대료 보조를 할 때 기준이 소득 중 주거비 비율이 30% 이상입니다 


윌 소득 대비 주거비가 비싼 게 문제입니다 특히 청년 주거가 중요한 이슈입니다청년은 이미 소득이 최저입금 수준에 머물러 있고 반면 청년을 위한 주거는 너무 적거든요소득이 올라가거나 주거비가 떨어져야 됩니다. 하지만 저는 집값이 폭력적으로 떨어지는 것은 매우 위험하다고 생각합니다그러기에는 베이비붐 이상 세대들이 전 인생을 다 거기에 걸어 두었기 때문에 끔찍한 일이 일어날 것입니다.


그것보다 안전한 방법은 소득이 올라가는 것 그리고 월급 안에 주거비를 반영하는 겁니다가능한 날이 오겠죠일종의 생활 임금체제로 가는 겁니다영국의 현재 런던 시장이 보수당 정권에서 생활 임금을 도입했습니다논리는 런던은 주거비가 비싸다는 것이죠최저임금은 전국 획일 기준인데 런던은 더 줘야 된다공공부분부터 선도하겠다그래서 공공부문부터 올리고 민간 기업 중에서도 생활임금을 최저임금으로 주면 우대하겠다그래서 한국에서도 노원구청 성북구청 이런데서 청소노동자들의 임금에 대해 생활임금을 도입했습니다최저임금에 비해 아마 한 15%정도가 올라갈 것입니다.


임금은 사실 그 노동자의 생활 전부를 책임질 만큼 지급해야 한다는 개념이 이미 있습니다그런데 자본가들은 끊임없이 자기 수익을 올리려고 자기가 해야 할 부분을 국가에 전가시키는 경향이 있습니다그게 바로 자본주의 사회에서의 주택 정책의 역사이기도 합니다그러니 입금 부분에서 현실화를 하는 시도도 가능하다고 생각합니다.



"1인 가구를 위한 주택 정책은 어떤 방향이어야 할까요?


지난 40년간 우리나라의 주택문제는 어떻게 하면 한 가족이 들어가서 살 공간을 마련하냐였습니다하지만 지금의 주택문제는 양상이 달라졌습니다어떻게 하면 혼자 살아도 안전하고 쾌적하게 살 수 있는가. 1인 가구가 서울에는 이미 25%가까이그리고 앞으로도 계속 늘어납니다.


이런 상황에서 젋은 사람들은 전세도 없어지고 이제 내 집을 산다는 것은 가격 때문에라도 어렵고 더구나 나의 직장이 그 돈을 다 갚을 때까지 과연 안전할까에 대한 불안감 때문에라도 어렵습니다. 하지만 공공임대에 들어가기엔 자격이 잘 안되고, 천상 민간임대입니다.


그런데 지금 민간임대 시장이 너무 양극화 되어 있습니다우리가 가고 싶은 곳은 오피스텔인데현실은 고시원 다세대 다가구입니다.

그런데 다세대 다가구 지역은 무엇보다 치안이 불안하죠골목길이 너무 어둡고 주차도 어렵고 불안합니다집 자체도 불편하죠그럼 이걸 어떻게 젋은 사람들이 살기 좋은 방식으로 바꾸느냐 그게 숙제입니다.

결국 재개발이나 뉴타운 같이 다 철거하고 아파트를 새로 짓는 방식이 아니라 기존 주택을 살리되 어떻게 하면 환경이나 건물 간 간격이라거나 그런 부분을 해결하느냐가 관건입니다.



 

 

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